Share Link:

La nuova legge di riforma del condominio prevede una maggiore tutela per i proprietari che pagano regolarmente le quote condominiali. Ai condomini in regola con i pagamenti, infatti, non potrà più essere richiesto di partecipare a un fondo per fronteggiare il mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi. In passato succedeva che qualche amministratore, non avendo fondi sufficienti per pagare i fornitori, abbia costituito un fondo cassa per far fronte alle spese non coperte dai condomini morosi.

Il condomino adempiente può opporsi alla costituzione di un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi, impugnando la delibera dinanzi all’autorità giudiziaria competente entro il termine di trenta giorni (30gg.). Il termine decorre dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di comunicazione del verbale assembleare per gli assenti.

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro 6 (sei) mesi dalla chiusura dell’esercizio. Senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea può ottenere un decreto di ingiunzione. È tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellano, i dati dei morosi. I creditori, da parte loro, non possono rifarsi sui condomini in regola con il pagamento delle loro quote, se non dopo l’escussione (ossia dopo aver iniziato un processo di esecuzione di pagamento) dei morosi. Nel caso di morosità protratta per oltre un semestre l’amministratore è autorizzato a sospendere l’erogazione al condomino moroso dei servizi che possono essere goduti separatamente es. il riscaldamento.

Con la legge 220/2012 è stato stabilito che i terzi creditori rimasti insoddisfatti, dopo aver tentato inutilmente di agire in via esecutiva nei confronti dei condomini che non abbiano pagato le loro bollette relative a quella determinata spesa, possano poi pretendere il pagamento degli importi spettanti ai morosi anche dai restanti condomini, i quali abbiano già regolarmente versato la rispettiva quota all'amministratore. Ogni condomino, per le spese assunte dopo il 18 giugno 2013, diviene altresì "garante" per legge delle quote dovute dai morosi, seppur in via sussidiaria e cioè condizionata dalla preventiva infruttuosa escussione di questi ultimi.

Se l'amministratore non riesce a pagare l'intero importo della bolletta di energia elettrica, acqua o gas relativa ai consumi degli impianti comuni, in conseguenza del mancato versamento delle quote dovute da alcuni soltanto dei comproprietari,non è possibile interrompere l'erogazione all'intero edificio. I contratti di utenza elettrica e idrica o di distribuzione del gas sono infatti, inquadrabili nello schema del contratto di somministrazione. L’art. 1565 c.c.(se la parte che ha diritto alla somministrazione è inadempiente e l’inadempiente è di lieve entità, il somministrante non può sospendere l’esecuzione del contratto senza dare un congruo preavviso) prevede la facoltà del gestore somministrante di sospendere la fornitura nel caso di ritardato pagamento delle bollette. In ipotesi di utenze condominiali, si tratta di contratto collettivo e non frazionato a ciascuno dei singoli condomini dunque, il gestore vanta il proprio credito per i consumi registrati per l'intero debito fatturato unicamente nei confronti dell'amministratore. Pertanto,l'obbligo del partecipante verso il condominio e il debito dell'amministratore verso il fornitore dell'energia elettrica, dell'acqua o del gas, sono infatti indipendenti. L'amministratore non può opporre al fornitore il ritardo nel pagamento delle rate di spesa da parte di qualcuno dei condomini, né il singolo condomino può opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo fornitore. La sospensione delle forniture per i servizi condominiali dell'intero edificio costituisce, in sostanza, reazione all'inadempimento dell'unico utente condominio. Rispetto al contratto di utenza condominiale, dunque, non vi sono più debitori obbligati, ma un solo debitore precisamente il condominio, perciò non ha senso di parlare di solidarietà o parziarietà fra i singoli condomini.

Con la riforma del condominio l’amministratore può sospendere nei confronti del condomino moroso l’erogazione dei servizi comuni che possono essere goduti separatamente es: il riscaldamento. Invece, una recente ordinanza del Tribunale di Milano ha stabilito che non può essere sospesa l’erogazione dei servizi essenziali per la vita come il riscaldamento nel periodo invernale lede il diritto costituzionale alla salute. Secondo il giudice il diritto al recupero della morosità è subordinato al fondamentale diritto alla salute soprattutto nel caso in cui la lesione può essere grave ed irreparabile.